JAK UNIKNĄĆ OPŁATY ADIACENCKIEJ ?
Opłata adiacencka jest ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (finansowaną z określonych w ustawie źródeł) albo w związku ze scaleniem i ponownym podziałem nieruchomości, a także w przypadku podziału nieruchomości. Warunkiem koniecznym dla możliwości ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości na skutek wymienionych zdarzeń.
Zadając sobie pytanie, czy można uniknąć płacenia opłaty adiacenckiej w przypadku podziału nieruchomości, warto przytoczyć pewną historię, która wydarzyła się na terenie gminy Czerniejewo, a której konsekwencją było uniknięcie omawianej opłaty.
Na pewnej gruntowej nieruchomości, w której większościowy udział posiadała Gmina Czerniejewo reprezentowana przez jej Burmistrza oraz dwóch prywatnych współwłaścicieli, postanowiono znieść współwłasność poprzez podział nieruchomości na działki budowlane i przydzielenie ich poszczególnym współwłaścicielom.
Podział nieruchomości mógł nastąpić w wyniku decyzji administracyjnej Burmistrza lub poprzez podział sądowy.
Oznacza to, że burmistrz może swoją decyzją dokonać podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki w sytuacji, gdy należy ona do jednego, badź kilku właścicieli, jednak po podziale nadal współwłaścicielami wszystkich działek powstałych w efekcie podziału, są wszyscy współwłaściciele. Decyzja burmistrza nie znosi współwłasności.
Burmistrz nie może znieść współwłasności na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału, ale może i powinien pobrać opłatę adiacencką związaną ze wzrostem wartości nieruchomości (działki mniejsze są droższe niż grunty o większych powierzchniach), zgodną z aktualnie obowiązującą stawką zawartą w uchwale Rady Miasta. Naliczenie i pobór opłaty może nastąpić w okresie 3 lat od chwili podziału.
Po podziale dokonanym przez burmistrza można zwrócić się do Sądu, aby zniósł współwłaność przydzielając poszczególne działki poszczególnym współwłaścicielom, zgodnie z ich porozumieniem. Właściciele mogą wnioskować, aby Sąd zasądził dopłaty dla tych, którzy w wyniku zniesienia współwłasności otrzymali nieruchomości mniejszej wartości od pozostałych współwłaścicieli.
Istnieje także możliwość, aby Sąd dokonał podziału nieruchomości bez udziału burmistrza danej gminy, jednak wyłącznie w sytuacji, gdy w wyniku podziału następuje zniesienie współwłasności. Dokładniej mówiąc Sąd znosi współwłasność przez fizyczny podział nieruchomości i przyznanie części nieruchomości (np. wydzielonych działek) na własność poszczególnym współwłaścicielom. Wyłącznie w takim przypadku to Sąd, a nie burmistrz gminy dokonać może podziału.
Tak też się stało w gminie Czerniejewio, gdzie podziału fizycznego nieruchomości wraz ze zniesieniem współwałsności i przydzieleniem poszczególnych działek poszczególnym współwłaścicielom dokonano sądownie.
Burmistrz Czerniejewa tłumaczył później, iż taką drogę podziału i zniesienia współwłasności wybrano w związku z faktem, iż jednym ze współwłaścicieli był wysoki urzędnik samorządowy zatrudniony w Urzędzie Miasta i Gminy Czerniejewo.
Na wniosek właśnie tegoż urzędnika Sąd dokonał podziału i zniesienia współwłasności gruntu przydziealając dwie działki właścicielom prywatnym i jedną Gminie Czerniejewo. Ponadto zorganizowano wszystko w ten sposób, aby Gmina Czerniejewo w ramach własnego udziału w nieruchomości, wyznaczyła drogę wewnętrzną, której sama nie potrzebowała (gminna działka powstała w wyniku podziału, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej). To pomysłowe rozwiąznie spowodowało, iż zakres zimowego utrzymania drogi wewnętrznej należy obecnie do obowiązków jedynego jej właściciela - Gminy Czerniejewo.
Opłaty adiacenckiej nie naliczono i nie pobrano.
Dalsza część tej historii.
Po pewnym czasie wpłynęła do Rady Miasta i Gminy Czerniejewo skarga na burmistrza Czerniejewa w sprawie zaniechania naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej w powyżej opisanym podziale nieruchomości gruntowej.
Rada Miejska poprzez swoją Komisję Rewizyjną dokonała wstępnego rozpatrzenia skargi.
Oparto się wówczas wyłacznie na opinii gminnego radcy prawnego (bezpośrednio podległego burmistrzowi - otwórz), który w wyrażonym stanowisku stanął murem za burmistrzem uznając, że w niniejszej sytuacji nie było podstawy do naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej, ponieważ podziału dokonał Sąd, który nie wystąpił o opinię do burmistrza. Ponadto podział był niezależny od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przewodniczącemu Komisji Rewizyjnej to wystarczyło, aby Komisja zaopiniowała bezzasadność niniejszej skargi. Tak też głosowała Rada Miejska uznając jednogłośnie w swojej uchwale nr XXVIII/187/13 z dnia 6 marca 2013 r. (otwórz) , że brak naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej przez burmistrza było słuszne i zgodne z prawem.
Aby nie było wątpliwości, wskazać należy, że stanowisko Rady Miasta potwierdza, iż żadnego wpływu na zaniechanie naliczenia opłaty, nie miał fakt, iż jednym z uczestników niniejszego podziału był bliski współpracownik burmistrza.
Godne uwagi jest uzasadnienie uchwały Rady Miasta nr XXVIII/187/13 z dnia 6 marca 2013 r. (otwórz), która dosadnie wskazuje na powyższe i opiera się literalnie wylącznie na opinii gminnego radcy prawnego.
Historie podziałów nieruchomości w Gminie Czerniejewo pokazują, że tylko niektórzy obywatele płacą opłaty adiacenckie. Kwestię tę poruszono na sesji Rady Miasta i Gminy Czerniejewo w dniu 6 marca 2013 r. W toku dyskusji gminny radca prawny nie potrafił udzielić jednoznacznych odpowiedzi na pytania zadane przez Przewodniczącego Rady Miasta i Gminy Czerniejewo. Watpliwości pojawiły się w związku z tym, że nie wszyscy obywatele gminy muszą płacić opłaty adiacenckie związane z podziałami nieruchomości. (protokół z sesji Rady z dnia 06 marca 2013 r. pkt. 18 str. 6-7)
Podstawą sukcesu jest zawsze dobry plan postępowania, który musi być zgodny z obowiązującym prawem przestrzeganym zawsze przez burmistrza gminy.
Opisana historia jest autorskim pomysłem wysokich urzędników Gminy Czerniejewo, którzy niegdyś stwierdzili, iż opierali się na opinii prawnej sfinansowanej ze środków publicznych, której wykonanie zlecono telefonicznie.
Co zatem należy uczynić, aby nie wpaść w "pułapkę przepisów", które zobligują burmistrza do naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej w wyniku podziału nieruchomości ?
Poniżej przykład postępowania w dwóch różnych sytuacjach, które mogą spotkać osoby chcące dzielić swoje prywatne grunty.
PRZYKŁAD POSTĘPOWANIA - jak uniknąć opłaty adiacenckiej.